Сфера жилищно-коммунального хозяйства является одной из наиболее социально значимых отраслей, поэтому противодействие коррупции является первостепенной задачей. В целях профилактики преступлений коррупционной направленности в сфере жилищно-коммунального хозяйства была разработана памятка о наиболее часто встречающихся нарушениях в жилищно-коммунальной сфере и методах противодействия им. Основное законодательство, регулирующее деятельность в сфере ЖКХ:
Пунктами 33, 34 и 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 (далее - Правила), закреплены права и обязанности потребителя, которые приведены ниже.
Капитальная копилка
Где копить взносы на капитальный ремонт
Жители почти всех регионов России начали платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома. Те собственники, которые предпочитают самостоятельно управлять финансами, выбрали специальный счет, те, кто активности не проявил, автоматически попали в общий котел — они перечисляют взносы региональному оператору. Где копить выгоднее и как сменить копилку, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ГДЕ КОПИТЬ
1. На специальном счете многоквартирного дома, владельцем которого может быть ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, а также региональный оператор (если дом обслуживает управляющая компания).
2. На счете регионального оператора – в общем котле. Помимо взносов тех собственников, которые сделали такой выбор осознанно, сюда по умолчанию попадают капительные деньги тех, кто не принял никакого решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
КОМУ ЧТО ПОДХОДИТ
Специальный счет. Подходит активным собственникам, предпочитающим самостоятельно управлять домом и финансами. Выгодно аккумулировать взносы на специальном счете собственникам относительно новых домов.
Плюсы. Владельцы специального счета имеют возможность провести ремонт до установленного региональной программой срока. При достижении минимального размера фонда уплату взносов можно приостановить. Со специального счета просто и быстро перейти на счет регионального оператора: на это нужен всего месяц.
Минусы. Пока жители будут копить деньги на капитальный ремонт, есть опасность того, что они обесценятся. Если не привлекать заемные средства, может потребоваться ни один десяток лет, чтобы собрать средства, достаточные для капремонта дома (всего программа рассчитана на 25 лет).
Счет регионального оператора (общий котел). Подходит для всех домов, но прежде всего старых, ремонт которым требуется в первую очередь, а жители не в состоянии собрать сразу крупную сумму.
Плюсы. Учредителем регионального фонда капремонта выступает субъект Федерации. За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств, за возможные злоупотребления и нецелевое расходование средств регионального фонда субсидиарную ответственность перед собственниками несет субъект Федерации. Региональному фонду проще получить льготные кредиты для ремонта домов. Деньги в региональном фонде работают постоянно, за их обесценивание можно не переживать.
Минусы. Самый большой риск – не увидеть свой дом в списке первоочередных на капремонт. Деньгами, собранными жителями, распоряжаются чиновники: взносы, накопленные одним домом они вправе направить на ремонт другого. Чтобы перейти с этого способа накопления на специальный счет, потребуется два года.
КАК ИЗМЕНИТЬ
Решение об изменении способа накопления взносов на капремонт принимается на общем собрании собственников.
Переход со специального счета на счет регионального оператора возможен при отсутствии непогашенной задолженности. Решение о смене способа накопления вступает в силу через месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания.
Процедура перехода со счета регионального оператора на специальный счет сложнее и затратнее по времени. Для этого на общем собрании собственники должны принять решение:
– о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
– о перечне услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества;
– о сроках проведения капремонта;
– о владельце специального счета;
– о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.
Решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников.
МИМО КАССЫ
Взносы на капитальный ремонт не платят:
– собственники помещений в доме, признанном аварийным, подлежащем сносу или реконструкции;
– собственники помещений в доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд;
– граждане, проживающие в квартирах по договору социального найма. Любой каприз за ваши деньги
Как формируется плата за жилищные услуги
Получая ежемесячно квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг и удивляясь все возрастающим аппетитам коммунальщиков, многие собственники и не предполагают, что могут влиять на стоимость части из них. Что относится к жилищным услугам и как уменьшить плату за жилье, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ЧТО ВХОДИТ
Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
С КОГО СПРАШИВАТЬ
С организации, которая занимается обслуживанием дома.
В зависимости от выбранного способа управления это управляющая компания или подрядная организация, с которой собственники заключили договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
БОЛЬШЕ МОЖНО
Минимальный перечень услуг и работ, которые необходимо выполнять на доме, чтобы обеспечить безопасное и комфортное проживание в нем, прописан в постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Перечень действителен в том случае, если договор управления многоквартирным домом и договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключены после дня вступления в силу данного постановления. Правооотношения, возникшие до этого, регламентируются постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Собственники вправе варьировать набор услуг, предложенный управляющей или подрядной организацией, тем самым оптимизируя расходы на содержание и ремонт общего имущества. Главное условие — не выходить за рамки минимального перечня. Больше - можно, меньше — нет.
КТО НАЗНАЧАЕТ ЦЕНУ
Собственники на общем собрании. Собственники сами решают, какой перечень услуг будет оказывать обслуживающая дом организация, и назначают цену за них.
Муниципалитет. Если собственники не создали ТСЖ, не выбрали управляющую организацию и, соответственно, не установили плату за содержание и текущий ремонт, муниципалитет обязан объявить конкурс по выбору управляющей компании. Как правило, выигрывает его муниципальная организация. Размер платы за жилищные услуги в этом случае назначается в соответствии с установленными тарифами в данном муниципальном образовании. Обычно они варьируются в зависимости от этажности дома, года его постройки, наличия или отсутствия в нем лифта, мусоропровода и другого оборудования.
Андрей Костянов,
заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:
- Чаще всего спорные ситуации возникают из-за завышенной, по мнению жильцов, стоимости жилищных услуг. В основном такие вопросы возникают у владельцев квартир в новых жилых комплексах, где управляющая компания предлагает полный набор услуг, вплоть до освещаемой и охраняемой парковки для автомобилей. Цена при этом действительно возрастает и может достигать 140 рублей с квадратного метра. Когда начинаем разбираться, оказывается, что собственники на общее собрание не ходили, за стоимость жилищных услуг не голосовали. Оставить предложенный управляющей организацией набор или оптимизировать лишние услуги - зависит от волеизъявления собственников. Существует и другая крайность: собственники платят за содержание и ремонт общего имущества символическую сумму, но при этом хотят, чтобы лифты мыли с шампунем, а воздух в подъездах дезодорировали. Так не получится. Дополнительный набор услуг увеличивает стоимость обслуживания дома.
КАК ИЗМЕНИТЬ
Есть два способа изменить стоимость жилищных услуг.
Сменить управляющую компанию. Найти такую, которая готова предоставлять их по более низкой цене. Решение об этом принимается на общем собрании собственников.
Изменить условия договора. Так как условия договора скрепляются подписями двух сторон, изменить их можно только по обоюдному решению. Для этого одна из сторон должна инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. По обоюдному решению можно пересмотреть не только стоимость услуг, но также их перечень и периодичность. Ремонт вне очереди
Как приблизить срок капитального ремонта
Программа капитального ремонта многоквартирных домов рассчитана на 25 — 30 лет — в зависимости от региона. Не обнаружив свой дом в числе первоочередных на проведение ремонтных работ, многие собственники задаются вопросом: можно ли передвинуть сроки капремонта. Как добиться того, чтобы дом капитально отремонтировали как можно быстрее, узнаем у экспертов ПН «ЖКХ Контроль».
КТО РЕШАЕТ
Собственники, аккумулирующие взносы на капитальный ремонт на специальном счете, сами определяют сроки проведения ремонта. Важно, чтобы он был сделан не позднее сроков, установленных региональной программой.
Если собственники перечисляют средства на капремонт в общий котел, сроки и очередность ремонта определяются региональной программой - исходя из степени износа домов.
КОГДА ОТРЕМОНТИРУЮТ
Узнать, на какой год в региональной программе капитального ремонта запланирован ремонт вашего дома и какие виды работ предполагается выполнить, можно на сайте «Реформа ЖКХ» (www.reformagkh.ru), а также на сайте регионального оператора.
КАК ИЗМЕНИТЬ
Как приблизить срок капитального ремонта, знает Андрей Костянов,
заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль».
Способ № 1. Пересмотреть сроки капремонта.
Для пересмотра сроков необходимо обратиться в региональную комиссию по включению многоквартирных домов в программу капремонта (создана ли такая комиссия в вашем регионе, можно узнать на сайтах муниципалитетов и областного правительства) или непосредственно в региональный Фонд капитального ремонта. Представители комиссии/фонда проведут проверку с выездом на место и, если согласятся с доводами собственников о необходимости передвинуть сроки, примут решение о включении дома в краткосрочную программу и определят новый срок проведения капитального ремонта.
Такой способ не гарантирует пересмотра сроков капремонта для конкретного дома, потому что в муниципалитете могут быть дома, объективно требующие более срочного ремонта.
Способ № 2. Изменить способ накопления капитальных взносов.
Решение о переводе накопления средств со счета регионального оператора на специальный счет принимается на общем собрании собственников. Как только собственники откроют специальный счет и начнут копить капитальные взносы на нем, они вправе сами устанавливать сроки капитального ремонта. Чтобы приблизить капремонт, они могут увеличить размер взносов, принять решение о привлечении заемных средств или сосредоточиться на выполнении первоочередных работ на доме.
Минус один: процедура перехода со счета регионального оператора на специальный счет длится два года. Минстрой России пытается изменить порядок и сократить срок перехода до одного финансового года. Но пока соответствующие поправки в закон о капитальном ремонте не внесены.
Способ № 3. Добиться пересмотра сроков капремонта через суд.
Приблизить капитальный ремонт можно по решению суда. Для этого на общем собрании собственники должны выбрать своего представителя, который обратится в суд с заявлением о пересмотре сроков капитального ремонта. От собственников потребуются доказательства того, что техническое состояние дома не позволит им безопасно проживать в нем до того времени, когда дом будет отремонтирован в соответствии со сроками, определенными региональной программой.
Способ № 4. Изменить статус дома.
Если дом находится в таком состоянии, что его, по мнению собственников, нет смысла ремонтировать, можно попытаться перевести его в статус ветхого или аварийного. Для этого необходимо обратиться к экспертам, которые признают его непригодным для проживания и выдадут соответствующее заключение. В этом случае дом будет исключен из программы капитального ремонта и попадет в программу переселения из ветхого и аварийного жилья.
Андрей Костянов:
- Региональные программы капремонта формируются на основе данных, которые подают в Фонд капитального ремонта муниципалитеты. Всем собственникам советую отслеживать, какую информацию о техническом состоянии дома предоставляют администрации ваших муниципальных образований. Именно на основании этой информации принимается решение о включении или невключении дома в краткосрочную программу капремонта. Без накруток
Восемь способов сэкономить электроэнергию на общедомовые нужды
Ежемесячные счета за электроэнергию на общедомовые нужды приводят в отчаяние многих жителей многоквартирных домов. Объяснение столь стремительному вращению счетчика они находят только одно — недобросовестность управляющей компании или поставщика ресурса. Почему на самом деле дом «жжет» столько электричества и как сократить расходы на него, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ГДЕ СГОРАЕТ
В представлении некоторых жителей электроэнергия, поступающая на общедомовые нужды, расходуется исключительно на освещение в подъезде. Именно поэтому завышенные счета вызывают столько вопросов граждан. В реальности же, помимо лампочек, электричество «жгут»:
- силовое оборудование лифтов, включая схемы управления и сигнализации, системы освещения кабин лифтов и лифтовых шахт;
- дверные запирающие устройства;
- системы противопожарного оборудования и дымоудаления;
- усилители телеантенн коллективного пользования;
- насосное и другое оборудование.
ЗА СЧЕТ ЧЕГО ЭКОНОМИТЬ
Как сократить расходы на электроэнергию, потребляемую на общедомовые нужды, советует Ольга Фролова, руководитель Воронежского городского Центра общественного контроля в сфере ЖКХ, председатель правления НП «Воронежское Содружество ТСЖ», эксперт НП «ЖКХ Контроль». Первый шаг к экономии — выяснение причин высоких расходов на ОДН.
Причина № 1. Отсутствие контроля над энергооборудованием: лампочки в подъездах, над козырьками подъездов, в подвалах горят круглосуточно.
Что делать. Включать/выключать лампочки по мере необходимости. Установить датчики, реагирующие на движение и освещенность. Установить энергосберегающие лампы.
Причина № 2. Высокий процент износа внутридомовых сетей. Проводка, не рассчитанная на современные мощности, нагревается и приносит колоссальные потери.
Что делать. Обратиться в управляющую компанию, у которой находится на обслуживании электросетевое оборудование дома, с требованием о ремонте/модернизации внутридомовых сетей.
Причина № 3. Незаконные подключения к внутридомовым сетям магазинов, парикмахерских, автостоянок, наружной рекламы, интернет-провайдеров.
Что делать. О нежеланных соседях сообщить поставщику электроэнергии/исполнителю коммунальных услуг, чтобы они легализовали их потребление общего электричества за счет заключения прямых договоров и установки приборов учета.
Причина № 4. Воровство электроэнергии потребителями, ранее отключенными от электроснабжения за неуплату.
Что делать. Вызвать специалиста из управляющей компании/компании-поставщика ресурсов, чтобы он повторно отключил неплательщика. Запретить доступ к электрощитовому шкафу жильцам дома, передав ключ ответственному по дому или электрику.
Причина № 5. Занижение показаний индивидуальных приборов учета недобросовестными потребителями электроэнергии.
Что делать. Установить на лестничной клетке контрольные приборы учета.
Причина № 6. Отсутствие индивидуальных приборов учета в некоторых квартирах, вследствие чего разницу между их реальным потреблением и нормативом оплачивают соседи.
Что делать. Убедить соседей установить внутриквартирные счетчики или установить на лестничной клетке контрольные приборы учета.
Причина № 7. Класс точности приборов учета не соответствуют требованиям Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении». Такие счетчики не реагируют на потребление электроэнергии малой мощности - на электронные часы, зарядку телефонов, подсветку выключателей и другое оборудование.
Что делать. Заменить приборы учета на соответствующие требованиям закона.
Причина № 8. Снятие показаний общедомового и индивидуальных приборов учета в разное время. В итоге индивидуальный расход жителей учитывается как расход на ОДН.
Что делать. Ввести процедуру одновременного снятия показаний общедомового и индивидуальных счетчиков.
Ольга Фролова:
- Расходы на ОДН можно снизить до минимальных значений, если к процессу подключатся совет многоквартирного дома, жители, ресурсоснабжающая организация и управляющая компания. На общем собрании следует обсудить все возможные причины завышенных показаний счетчика, затем проинспектировать дом на предмет выявления незаконных подключений и воровства электроэнергии как со стороны сторонних организаций, так и самих жильцов, добиться их легализации, договориться о снятии показаний индивидуальных и общедомового приборов учета в одно время. В Воронеже есть дома, жителям которых в результате проведенной работы по выявлению и устранению причин перерасхода электроэнергии на ОДН удалось снизить ежемесячные объемы потребленного ресурса в 2,5-4 раза - с 40 тыс. до 10 – 17 тыс. кВт/час. Соответственно, во столько же раз сократились и расходы жильцов на ОДН. ОДНозначный вопрос
Почему расходы на общедомовые нужды вызывают вопросы жителей
Каждый десятый житель России обращается в общественные приемные НП «ЖКХ Контроль» с вопросами о начислении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды (ОДН). В размерах и корректности начислений разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ЧЕМ РЕГЛАМЕНТИРУЕТСЯ
Предоставление коммунальных услуг на ОДН регламентируется постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
КТО ПЛАТИТ
Все потребители коммунальных услуг: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также граждане, проживающие в доме по договору найма. При этом не имеет значения, имеются ли у них индивидуальные приборы учета.
ЗА ЧТО
Плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды начисляется за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение. Плата за отопление вносится совокупно - без разделения на плату за потребление данной услуги в жилом/нежилом помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды.
СКОЛЬКО
Расходы на ОДН рассчитываются по формуле:
ОДН = расход по общедомовому счетчику – (сумма расходов по индивидуальным приборам учета + расход по нормативу потребления х количество граждан, зарегистрированных в квартирах без индивидуальных приборов учета)
Если исполнителем коммунальной услуги является управляющая компания/ТСЖ/жилищный кооператив, то распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, не может превышать объема, рассчитанного исходя из нормативов потребления на ОДН. Все, что потреблено домом свыше установленного норматива, – издержки исполнителя коммунальной услуги, которые он не вправе перераспределить на потребителей. За исключением случаев, когда собственники на общем собрании решают распределять эту разницу между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру их площади.
Если исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация (при непосредственном способе управления многоквартирным домом), объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, распределяется между потребителями пропорционально размеру занимаемой ими площади.
В ЧЕМ ПРОБЛЕМА
Высокие расходы на общедомовые нужды – один из основных вопросов, связанных с начислением платы за жилищно-коммунальные услуги, которые задают жители России в общественных приемных НП «ЖКХ Контроль». Почему расходы на ОДН часто бывают завышены, знает Ольга Фролова, руководитель Воронежского городского Центра общественного контроля в сфере ЖКХ, председатель правления НП «Воронежское Содружество ТСЖ», эксперт НП «ЖКХ Контроль».
ТОП-9 причин высоких расходов на ОДН.
1. Несанкционированное подключение потребителей к общедомовым сетям и использование в личных целях коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.
2. Некорректное введение в эксплуатацию общедомового прибора учета без проверки схем подключения.
3.·Самовольное подключение абонентов-неплательщиков после отключения.
4. Недоучет внутриквартирного потребления из-за несоответствия индивидуального прибора учета общедомовому по классу точности, а также использования счетчиков с истекшим сроком поверки.
5. Несоответствие числа зарегистрированных граждан количеству фактически проживающих в квартирах без индивидуальных приборов учета.
6. Технологические потери, в том числе, связанные с изношенностью коммунальных сетей (протечки, высокое сопротивление, неисправность общедомового прибора учета и другие).
7. Недобросовестность управляющих компаний, не применяющих при расчете платы нормативы на ОДН, не начисляющих плату за ОДН собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме.
8. Занижение собственниками помещений показаний индивидуальных приборов учета.
9. Отсутствие единой системы одновременного снятия показаний индивидуальных и общедомового приборов учета.
О том, как снизить расходы на общедомовые нужды, читайте в одной из следующих публикаций, подготовленных НП «ЖКХ Контроль». По-соседски
Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома
Решение заняться управлением собственного дома — хороший повод поближе познакомиться с соседями и объединиться для создания комфортных условий проживания в нем. В правилах проведения общего собрания собственников, на которых принимаются судьбоносные для дома решения, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
КАК ЧАСТО
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться не реже одного раза в год.
Каждый собственник в любой момент может инициировать внеочередное общее собрание.
В КАКОЙ ФОРМЕ
В очной (в форме собрания). Собственникам придется собраться в одно время в одном месте, чтобы обсудить повестку дня и принять решения по важным для дома вопросам. Первое собрание всегда проводится в очной форме.
В заочной (в форме заочного голосования). Собственники должны будут передать свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, указанным в сообщении о проведении собрания.
Собрание в заочной форме проводится в двух случаях: если при его проведении в очной форме не удалось собрать кворум либо если ранее собственники приняли решение проводить собрания в форме заочного голосования.
Пять этапов подготовки и проведения общего собрания.
1. Составление реестра собственников.
Этот документ необходим для уведомлений собственников о проведении общего собрания, проведения регистрации собственников, а также для подведения итогов голосования.
За списком собственников можно обратиться в управляющую компанию/ТСЖ/жилищный кооператив либо в муниципалитет, если он обладает подобной информацией, заказать выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество или пойти самым простым путем — обойти все квартиры и узнать, кто чем владеет.
2. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания. Не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Сообщение о проведении собрания должно быть направлено собственникам заказным письмом (актуально, если собственники не проживают в своих квартирах), вручено лично под роспись либо размещено в общедоступном для всех собственников месте (только если ранее собственники приняли такое решение на общем собрании).
3. Подготовка повестки дня.
Независимо от того, какие вопросы будут обсуждаться на общем собрании, в повестку каждого собрания в обязательном порядке должны быть включены вопросы по утверждению кандидатур председательствующего, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования.
4. Проведение общего собрания.
Регистрация. Регистрируется не только количество пришедших собственников, но и их доля в праве общей собственности (количество голосов).
Чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо присутствие на нем собственников, имеющих более 50% голосов, а по отдельным вопросам — 2/3 голосов.
Голосование. Рассмотрев повестку дня, собственники приступают к голосованию. Решения общего собрания принимаются большинством голосов либо большинством не менее 2/3 голосов (ст. 46 Жилищного кодекса РФ). По отдельным вопросам (например, уменьшения размера общего имущества) требуется единогласное решение собственников.
Далее оформляется протокол общего собрания, в котором, в частности, фиксируются решения, принятые собственниками. Они обязательны для всех, в том числе для тех собственников, кто не участвовал в голосовании.
5. Информирование о принятых решениях.
Решения собрания доводятся до сведения собственников не позднее чем через десять дней со дня их принятия.
Валерий Новиков, начальник отдела юридического сопровождения НП «ЖКХ Контроль»:
- Успех в подготовке и проведении общего собрания зависит от активной позиции собственников, их личной заинтересованности сделать жизнь в доме более комфортной. В этом случае все трудности, связанные с процедурой проведения собрания, уведомлением соседей, поиском подходящего места для их сбора, обычно легко преодолимы. Но в России, к сожалению, по-прежнему много равнодушных собственников, которые либо не хотят управлять своим имуществом, либо не верят, что они могут влиять на улучшение условий проживания в доме. Если в доме таких большинство, они никогда не соберут кворум, а значит, никак не смогут повлиять на создание комфортных условий проживания.
ЕЩЕ ПРОЩЕ
Депутаты рассматривают законопроект, упрощающий процедуру проведения общего собрания. Если он будет принят, собственник, желающий инициировать проведение общего собрания, вправе рассчитывать на помощь управляющей организации, ТСЖ, жилищного кооператива. Кроме того, появится очно-заочная форма проведения собрания, предусматривающая возможность как очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений, так и заочной передачи решения с помощью любых средств связи, определенных на общем собрании. Если у вас нету газа
Как добиться перерасчета платы за коммунальные услуги
Временное отсутствие дома или отсутствие в доме коммунальных ресурсов дает право жителям многоквартирных домов изменить плату за жилищно-коммунальные услуги. В каком случае оплату пересчитают и как этого добиться, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕРАСЧЕТА
Их два:
- временное отсутствие (более пяти дней подряд) в жилом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учета;
- предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность.
ВРЕМЕННОЕ ОТСУТСТВИЕ
Что пересчитают. Размер платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электричество, газоснабжение (если оно не используется для отопления жилых помещений).
Не подлежит перерасчету размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды и плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
На сколько. Пропорционально количеству дней, которое потребитель отсутствовал дома. День выбытия из жилого помещения и день прибытия не считаются.
Как доказать. В качестве подтверждающих временное отсутствие документов могут выступать: копия командировочного удостоверения; больничный лист; справка с места учебы; проездные билеты; счета за проживание в гостинице; документы о временной регистрации; копия загранпаспорта с отметками о въезде и выезде; справка дачного, садового, огороднического товарищества; иные документы, которые могут подтвердить факт и продолжительность временного отсутствия потребителя в жилом помещении.
Механизм перерасчета. В течение месяца после возвращения домой необходимо обратиться в организацию, обслуживающую дом, с письменным заявлением о перерасчете. В нем указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия. К заявлению прилагаются подтверждающие документы.
Заявление о перерасчете можно предоставить и до отъезда, а документы, подтверждающие факт отсутствия, предоставить в течение 30 дней после возвращения домой.
В течение пяти дней с момента получения заявления обслуживающая дом организация обязана пересчитать сумму к оплате.
УСЛУГИ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА
Что пересчитают. Плату за услуги, которые были предоставлены некачественно либо с перерывами, превышающими установленный законодательством норматив. Касается в том числе коммунальных услуг на общедомовые нужды.
На сколько. При предоставлении некачественных услуг размер платы подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты. При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, оплата снижается на размер платы за объем непредоставленной коммунальной услуги.
Как доказать. Факт некачественного предоставления коммунальных услуг должен быть подтвержден документально. В отношении воды и отопления фиксация нарушения должна быть инструментальная — с использованием специальных приборов. Данные приборов отражаются в акте, который составляют представители организации, обслуживающей дом. Если речь идет о перебоях в поставке коммунальных ресурсов, то достаточно показаний нескольких свидетелей, которые фиксируются в акте, составленном самими жильцами.
Прежде чем приглашать на замеры температуры горячей воды или воздуха в жилом помещении представителей обслуживающей организации или составлять акт самостоятельно, внимательно изучите постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Там прописаны нормативы по качеству и допустимым перерывам в оказании коммунальных услуг.
Механизм перерасчета. Заявление о перерасчете с приложенным актом направляется в обслуживающую дом организацию. В течение пяти дней сумма к оплате должна быть пересчитана.
Андрей Костянов,
заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:
- По первой своей специальности я судоводитель, соответственно, когда еще бороздил просторы рек и океанов, подолгу не бывал дома. Перерасчет за непотребленные мною коммунальные услуги управляющая компания делала за полгода, а это существенная экономия. Со сбором документов (обычно в качестве доказательства своего отсутствия я предоставлял копию загранпаспорта с отметками об отъезде и приезде) и самой процедурой перерасчета никогда проблем не было. Но иногда встречаются недобросовестные управляющие организации, добиться от которых перерасчета крайне сложно. В этом случае обращайтесь в государственную жилищную инспекцию. Если органы жилищного надзора сочтут ваши требования справедливыми, обслуживающей организации будет выдано предписание о необходимости сделать перерасчет. Также у вас есть три года, чтобы решить вопрос в судебном порядке. Переходный период
Что волнует собственников, решивших сменить управляющую компанию
Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право сменить способ управления домом или управляющую организацию в любой момент. Как выбрать достойную замену прежней компании и справиться с трудностями переходного периода — на эти и другие вопросы отвечает Сергей Белолипецкий, директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель РАНХиГС, эксперт «ЖКХ Контроль».
- Если собственники решили расторгнуть договор с управляющей компанией, что бы вы порекомендовали: создать ТСЖ или заключить договор управления с новой управляющей организацией?
С. Белолипецкий: И то и другое — инструмент для управления многоквартирным домом, но инструмент разный. Все зависит от того, в чьих руках он находится. Может быть и товарищество собственников жилья никуда не годным, и управляющая компания замечательной. И наоборот. Если отдаете предпочтение управляющей компании - изучайте учредительные документы, собирайте отзывы о ее работе. Если создаете ТСЖ - выбирайте в правление достойных и адекватных людей.
- Собственники решили сменить управляющую компанию. Как выбрать достойную? Где представлена актуальная информация об управляющих компаниях?
С. Белолипецкий: Не так давно Государственная жилищная инспекция начала составлять рейтинг управляющих компаний. Пока такие рейтинги, на мой взгляд, не отражают реальное положение дел. Я бы рекомендовал оценивать эффективность управляющей компании не по ее месту в рейтинге, а по тем объектам, которыми она управляет. Если в доме все в порядке, не возникает проблем по его обслуживанию, жители не пишут жалобы — это первый и главный аргумент в пользу того, чтобы привлечь данную организацию для управления своим домом. Помимо этого необходимо поинтересоваться хотя бы элементарными сведениями о компании на официальном сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru: узнать, кто ее учредитель, где она зарегистрирована.
- Муниципалитет объявил конкурс на выбор управляющей компании и теперь утверждает, что дом как минимум год должен находиться под управлением организации, победившей на конкурсе. Правомерно ли такое решение властей?
С. Белолипецкий: На право собственников изменить в любой момент способ управления многоквартирным домом есть прямое указание в Жилищном кодексе. В данной ситуации собственники могут изменить способ управления, создать ТСЖ и уже от его имени заключить договор с той управляющей компанией, которая им нравится. Никто не сможет оспорить право собственников распоряжаться своим имуществом, закрепленное в ст. 35 Конституции РФ.
- Может ли выбранная собственниками управляющая компания отказать в приеме дома на обслуживание?
С. Белолипецкий: Управляющая компания по запросу собственников обязана предоставить предложение по обслуживанию дома, в том числе по тарифу на содержание и ремонт общего имущества. Если собственников этот тариф не устраивает и они просят снизить цену, управляющая компания имеет право не пойти на их условия и отказаться от заключения договора на невыгодных для нее условиях.
- Как осуществляется перечисление средств, собранных собственниками по строке «содержание и текущий ремонт общего имущество», прежней компанией на счет новых управленцев?
С. Белолипецкий: Вероятно, речь идет о том, что деньги с собственников были собраны, а работы по договору управления не выполнены. В таких случаях пишется соглашение с лицом, уполномоченным собственниками, что прежняя управляющая компания гарантирует выполнение тех работ, которые она обязана была выполнить по договору — с указанием конкретных сроков, либо обязуется вернуть деньги на расчетный счет, который укажут собственники — счет новой управляющей компании или вновь созданного ТСЖ. Опыт показывает, что обычно управляющие организации предпочитают выполнить работы.
- Могут ли собственники после расставания с управляющей компанией вступить в уже созданное другим домом ТСЖ?
С. Белолипецкий: Мне известны случаи, когда дома объединяются, чтобы наладить эффективное управление. Но бывают и факты мошенничества: злоумышленники, пользуясь дырами в законодательстве, создают ТСЖ, о котором собственники ничего не знают. Поэтому Жилищный кодекс РФ ограничивает возможности собственников создавать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов: такие дома должны быть объединены единой территорией или иметь единые инженерные системы. Я бы предложил другой способ экономического объединения: создавайте ТСЖ в каждом доме и объединяйтесь в ассоциацию.
- Можно ли рассчитывать на помощь государственных органов при смене управляющей организации?
С. Белолипецкий: В ст. 165 Жилищного кодекса прописана процедура смены управляющей организации с помощью органов местного самоуправления. Она простая: достаточно одной жалобы собственников на неисполнение управляющей компанией договорных обязательств и муниципалитет обязан провести собрание по расторжению договора с прежней компании и выбору новой. Но ни одного факта, доказывающего, что данная схема работает, мне неизвестно. Если вы хотите добиться в доме порядка, засучите рукава: соберите актив, проведите собрание и создайте ТСЖ. Никто не заинтересован в наведении порядка в каждом конкретном доме так, как сами собственники. Замене подлежит
Как изменить способ управления многоквартирным домом
Лучший вариант расстаться с неугодной управляющей компанией — сменить способ управления многоквартирным домом или доверить его обслуживание другой управляющей организации. Как мирно «развестись» с прежней компанией и выстроить новые отношения, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ЗАЧЕМ МЕНЯТЬ
Поводов для смены способа управления домом или управляющей компании может быть несколько:
— неполучение прежней управляющей компанией лицензии;
— недовольство работой прежних управленцев, нарушение ими жилищного законодательства;
— желание копить взносы на капитальный ремонт на специальном счете дома и распоряжаться ими самостоятельно;
— незаконное присвоение и использование управляющей организацией подвалов, чердаков и другого общего имущества собственников;
— плачевное состояние общего имущества дома, привести в порядок которое можно, только взяв власть в свои руки.
Вариант первый. Смена способа управления.
Жилищный кодекс позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в любой момент сменить способ управления - независимо от того, на какой срок был заключен договор с действующей управляющей компанией.
Три шага к смене способа управления.
Шаг № 1. Определение бюджета дома.
Первое, с чего следует начинать путь к самостоятельному управлению, — прикинуть, на что будет ремонтироваться и содержаться дом, когда управление перейдет в руки собственников, просчитать, сколько денег нужно собирать ежемесячно, чтобы покрывать все возможные расходы.
Шаг № 2. «Развод» с управляющей компанией.
Расторжение договорных отношений необходимо официально оформить. Должна быть согласована дата перехода на новый способ управления. На этот день необходимо снять показания приборов учета. Передача общего имущества осуществляется на основании актов приемки-передачи, в которых должно быть указано, что и в каком состоянии передается. Перед тем, как попрощаться, следует проверить исполнение договора управления, выяснить, выполнены ли запланированные работы на доме. Если нет - добиться их выполнения либо возврата денег.
Шаг № 3. Изменение способа управления – создание ТСЖ.
Один из вариантов взять управление домом в свои руки — создать товарищество собственников жилья. ТСЖ создается по решению общего собрания.
Правление ТСЖ обязано уведомить надзорные органы о создании товарищества и разместить информацию о нем на сайте «Реформа ЖКХ». На первом этапе своей деятельности ТСЖ может заключить договор на обслуживание дома с любой управляющей компанией, а впоследствии, набравшись опыта, заняться самостоятельной эксплуатацией дома, заключив прямые договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.
Собственники могут открыть специальный счет, на котором они будут копить взносы на капремонт - в этом гарантия сохранности этих целевых средств и использования их только на нужды дома. Даже если созданный ТСЖ не ведет управление самостоятельно, весьма желательно иметь свой расчетный счет, где можно будет, например, аккумулировать средства резервного фонда.
Вариант второй. Смена управляющей компании.
Способ № 1. По решению общего собрания. Такая процедура всегда предпочтительнее, поскольку в этом случае сами собственники выбирают новых управленцев, которым они готовы доверить свой дом.
Способ № 2. С помощью органов местного самоуправления. Таким способом можно воспользоваться, если у собственников есть претензии к выполнению управляющей компанией договорных обязательств. В этом случае на основании обращения собственников муниципалитет в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если проверка подтвердит факты нарушений, орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или изменении способа управления данным домом.
Способ № 3. Отзыв лицензии. Возможен при наличии серьезных нарушений жилищного законодательства со стороны управляющей компании. Для этого собственники должны направить обращение в органы государственного жилищного надзора.
В любом случае выбор новой управляющей организации целесообразно проводить через проведение торгов (процедура open book). Несколько управляющих компаний-претендентов предоставляют подробную смету на содержание общего имущества дома, и собственники выбирают оптимальный по соотношению цена-качество вариант.
Сергей Белолипецкий,
директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель РАНХиГС, эксперт НП «ЖКХ Контроль»:
- Какое бы решение ни приняли собственники — сменить способ управления или доверить дом новой управляющей организации, - не самоустраняйтесь от управления, в первую очередь, следите за бюджетом дома. Контроль финансов — залог успеха. Проверяйте, сколько денег потрачено на ремонт и обслуживание дома, на оплату коммунальных услуг и по всем остальным пунктам сметы. Пока вы сами не станете спрашивать с обслуживающей организации за каждую потраченную копейку, за каждый неубранный подъезд - толку не будет. В доме должен появиться реальный и полномочный хозяин — заказчик работ, который не просто разбирается в сфере ЖКХ и смотрит за домом, но еще и несет ответственность за свою деятельность. |
|